C’è un ulteriore rischio al ribasso per i valori delle proprietà quotate – Momentum

Secondo Momentum Investments, c’è un ulteriore rischio al ribasso per i valori dei fondi di investimento immobiliare (Reit) quotati nei prossimi periodi di rendicontazione finanziaria perché le dinamiche della domanda e dell’offerta nel settore rimangono sbilanciate.

Tuttavia, Lawrence Koikoi, gestore del portafoglio immobiliare quotato presso Momentum Investments, ha sottolineato che non tutte le società immobiliari subiranno lo stesso calo di valore.

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Inoltre, Koikoi ha affermato che i valori si riprendono quando l’attività economica e i fondamentali immobiliari migliorano, ma il ritmo della ripresa dipende dai fondamentali della domanda e dell’offerta.

“Questo rimane un punto fermo chiave della visione di Momentum Investments su questo settore”, ha affermato durante un webinar la scorsa settimana.

Koikoi ha affermato che il settore immobiliare globale come asset class ha subito il suo anno peggiore nel 2020 a causa dello scoppio della pandemia di Covid-19 e delle restrizioni imposte per frenare la diffusione del virus.

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Ha affermato che il mercato immobiliare quotato sudafricano non è stato risparmiato da questa svendita, con i prezzi delle azioni delle società immobiliari e dei Reit che sono crollati “a livelli mai visti nella storia della classe di attivi in ​​Sudafrica”.

Triplo smacco

Questo crollo è derivato dalla preoccupazione del mercato per l’impatto della pandemia di Covid-19 sull’economia, l’impatto finanziario delle restrizioni commerciali imposte ai centri commerciali e l’impatto delle aziende che non occupano fisicamente gli spazi.

Koikoi ha affermato che i cicli di svalutazione del settore immobiliare quotato possono essere prolungati, impiegando fino a cinque anni per raggiungere il minimo, ma la ripresa ai livelli di picco è stata storicamente più breve, impiegando fino a tre anni per tornare ai massimi storici.

Per verificare se i mercati sono razionali nella determinazione del prezzo dei Reit, Momentum Investments ha utilizzato i prezzi delle azioni spot per calcolare la misura in cui il mercato si aspettava un calo dei valori degli immobili.

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Koikoi ha affermato che i prezzi delle azioni di Reits al culmine del blocco di Covid-19 sono stati scambiati con uno sconto del 50% rispetto al valore patrimoniale netto riportato sul loro bilancio.

“Sulla base di questo prezzo, i partecipanti al mercato si aspettavano che i valori delle proprietà diminuissero del 30% dal picco al minimo.

“Non siamo d’accordo con le aspettative sui prezzi nel corso dello scorso anno, poiché il nostro lavoro ha suggerito che il mercato era troppo ribassista nelle sue aspettative.

“I progressi compiuti nella ricerca di vaccini a novembre hanno portato a un forte rimbalzo dei prezzi delle azioni di Reits”, ha affermato Koikoi.

“Il settore è cresciuto di circa il 30% da novembre 2020, portando i rendimenti totali dai livelli più bassi di marzo 2020 a circa il 55%.

“Quando esaminiamo le aspettative sui prezzi, siamo ampiamente d’accordo con il declino aggregato delle proprietà che il mercato sta scontando”, ha affermato.

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Koikoi ha affermato che la pandemia di Covid-19 è servita da catalizzatore per le svalutazioni del valore degli immobili nel settore dallo scorso anno e, in base ai calcoli di Momentum Investments, il valore di Reits è diminuito dell’8% su base cumulativa da giugno 2020.

Alleanze

Ha aggiunto che i valori delle proprietà di Reits dovranno diminuire di un altro 25% prima di violare i loro covenants di prestito-valore.

Dal lato reddituale, l’utile netto di gestione del Reits, comprensivo dei proventi già persi dalle concessioni offerte agli inquilini a causa dell’impatto della pandemia di Covid-19, dovrà ridursi di un ulteriore 40% per superare il tasso di copertura degli interessi, Egli ha detto.

“Quindi, a parte due Reit che hanno dovuto richiedere l’allentamento del patto per l’anno scorso, i Reit hanno ampiamente rispettato le loro metriche sul debito e hanno un ragionevole margine di manovra prima che i patti vengano violati”, ha affermato.

Craig Smith, capo di Anchor Stockbrokers, ha dichiarato a Moneyweb all’inizio di questo mese che è molto probabile che il settore immobiliare quotato finirà quest’anno “in verde”, dato che è già vicino al 20% da inizio anno.

Smith ha affermato che il loro caso base all’inizio dell’anno includeva rendimenti totali stimati per l’intero anno tra il 20% e il 15% per il 2021 e “dall’inizio dell’anno il settore ha sovraperformato rispetto alle nostre aspettative”.

Impatto dell’inquilino

TPN Credit Bureau ha riferito la scorsa settimana che il recupero nella categoria degli inquilini non paganti nel settore degli immobili commerciali sembra essersi fermato a circa il 12%.

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TPN ha affermato che gli inquilini commerciali in regola a livello nazionale sono migliorati al 62,5% nel primo trimestre del 2021 dal 61,62% nel quarto trimestre del 2020, ma sono ancora significativamente inferiori al livello di blocco pre-Covid-19 del 77,85% nel primo trimestre del 2020.

La classificazione degli inquilini in regola è che il saldo del conto dell’inquilino è completamente regolato e nessun saldo arretrato viene riportato.

Il CEO di TPN Credit Bureau Michelle Dickens ha sottolineato che un recupero di immobili commerciali si basa su un recupero aziendale.

Nonostante lo stress finanziario sperimentato dagli inquilini, che sta avendo un impatto negativo sui proprietari, e il calo del 6,6% la scorsa settimana nel settore immobiliare sudafricano Reit o quotato a seguito dei danni alle proprietà commerciali nel KwaZulu-Natal e nel Gauteng durante disordini diffusi e saccheggi, il settore è ancora circa il 14% in più dall’inizio del 2021.

Spazio ufficio

Koikoi ha affermato che la quantità di spazi per uffici che gli sviluppatori stanno introducendo sul mercato si è interrotta nel 2020 e ad oggi ci sono solo 43 739 milioni.2 di sviluppo attualmente sul campo.

“Questo rappresenta il livello di offerta più basso che abbiamo visto sul mercato in oltre 30 anni.

“Non ci aspettiamo di vedere alcuna offerta sul mercato nei prossimi anni, il che sarà positivo per l’assorbimento e la crescita del reddito da locazione se la domanda dovesse tornare a funzionare”, ha affermato.

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Nonostante l’offerta di uffici sia limitata “ai minimi storici”, Koikoi ha affermato che i posti vacanti nel settore degli uffici sono peggiorati e si stanno avvicinando ai livelli massimi del 2003.

Ha detto che sarà importante monitorare le intenzioni degli inquilini in futuro.

“Pensiamo che l’emergere di tendenze come il lavoro ibrido e la sublocazione dello spazio aggraverà il deterioramento, peggiorando questo quadro prima di vedere un miglioramento”, ha affermato.

Settore vendite

Per quanto riguarda il settore degli immobili al dettaglio, Koikoi ha affermato che i tassi di sfitto hanno continuato a crescere negli ultimi 12 mesi, una tendenza in atto da diversi anni.

“Ancora una volta le intenzioni degli inquilini sono generalmente più focalizzate sul consolidamento che sull’espansione”, ha affermato.

Koikoi ha aggiunto che Woolworths, ad esempio, ha in programma di tagliare circa il 15% del suo spazio di abbigliamento da qui a giugno 2023.

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Dal punto di vista alimentare, l’attività sta andando relativamente bene e la società prevede di aggiungere spazio su questo fronte nei prossimi due anni, ha affermato.

Tuttavia, su base netta, il gruppo Woolworths farà spazio nei prossimi anni alla sua offerta non discrezionale, ha affermato.

Posizionamento di portafoglio

Koikoi ha affermato che, sullo sfondo di un ambiente operativo relativamente difficile e della debolezza anticipata nei prossimi mesi, l’attenzione quotidiana di Momentum Investments rimane nell’assicurare di aver posizionato il proprio portafoglio verso società in grado di resistere alle pressioni del mercato e nell’investire in società che continuano a crescere utili superiori ai fondamentali immobiliari.

“Riteniamo che ci siano buone opportunità di investimento nel settore con Reits che possono continuare a fornire il supporto di rendimento che gli investitori richiedono in un portafoglio, con un ulteriore vantaggio di diversificazione previsto dalla classe di attività”.

Ascolta l’intervista di Suren Naidoo con Craig Smith di Anchor Stockbrokers (o leggi i punti salienti Qui):

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