In che misura i danni della rivolta hanno colpito i Reit elencati?

SIMONE MARRONE: Sto chattando ora con Mike Flax, direttore immobiliare di Visio Fund Management. Mike, apprezzo la mattina presto. Proprietà elencate, i nostri Reits: abbiamo ricevuto annunci di Sens da loro che forniscono aggiornamenti su danni e simili. Il tuo senso in termini di entità del danno ovviamente localizzato principalmente in KZN, anche Gauteng in una certa misura – quanto è stato grave per quei Reit elencati?

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MIKE LINO: Il danno è stato enorme per alcuni Reit. Quelli principalmente con l’esposizione KZN, aziende come Vukile, hanno avuto fino al 15% della loro superficie lorda (affittabile) colpita dalle rivolte in una certa misura – in parte completamente distrutta e in parte in grado di essere riparata in un breve periodo di tempo. Ma arriva fino alle tue specializzazioni come Growthpoint, che segnalato ieri che circa il 3% della sua proprietà è stato distrutto. Questo avrà un enorme impatto in futuro in quanto potrebbero volerci anni per rimettere in funzione le cose e nel frattempo potrebbero esserci delle grandi perdite di noleggio.

SIMONE MARRONE: Questo è il grosso problema. La maggior parte sarà assicurata, avrà l’assicurazione giusta e questa li coprirà in futuro. Ma è quella linea temporale – dici anni. A seconda del danno, alcuni saranno più rapidi, ma per alcuni… potrebbero volerci un anno o due prima che il centro torni completamente operativo.

MIKE LINO: Corretta. Al momento c’è un’enorme carenza di vetro, di acciaio, di vetrine e di artigiani per i lavori di riparazione. Non è una situazione normale. In una situazione normale questo potrebbe richiedere un anno o due in alcuni centri commerciali, ma se c’è un tale arretrato di lavoro da fare, puoi aggiungere un anno in più.

Ma tornando al problema dell’assicurazione, una delle mie maggiori preoccupazioni in questo momento è che forse Sasria non può consegnare. Potrebbe aver sottovalutato il tipo di danni e le perdite per gli assicurati. Sasria, lo sappiamo, ha un patrimonio netto di circa 8 miliardi di rand nel suo bilancio, e ha ovviamente un po’ di riassicurazione, ma non è stata in grado di rivelarci esattamente quale livello di riassicurazione ha.

Riteniamo che i danni potrebbero superare la soglia dei 30 miliardi di rand, dato che ci sono perdite di scorte, perdite di noleggio e danni effettivi alla proprietà.

Quindi la grande domanda è se Sasria può coprire queste perdite e, se lo fanno, quanto tempo impiegheranno a pagare? Conosciamo Richard’s Bay [Minerals] è dovuto a 300 milioni di rand per un sinistro del 2017 che non è stato ancora liquidato da Sasria. Suppongo che i tuoi grandi giocatori possano aspettare un po’ per ottenere i soldi e nel frattempo possono eventualmente finanziare le riparazioni, ma i tuoi giocatori di proprietà più piccole stanno dicendo agli inquilini, ascolta, non abbiamo i soldi, ripara a tue spese e parti contro l’affitto.

Sappiamo che i piccoli mamme e papà non saranno in grado di durare un anno senza ottenere un qualche tipo di flusso di cassa da una polizza assicurativa – e chiuderanno. Questa è anche la mia più grande preoccupazione. E in alcuni di questi centri i tuoi negozi online non riapriranno. Lascerà buchi aperti nel futuro da riempire per quei proprietari. Questa è una preoccupazione.

E poi, guardando avanti, ogni singolo giocatore del paese ora inizierà a preoccuparsi: sarò in grado di ottenere la copertura del Sasria in futuro? Sasria sarà lì e, in caso contrario, da dove prendo quel tipo di assicurazione antisommossa? L’unica risposta è che probabilmente sarà disponibile, chissà, forse tramite i Lloyd’s di Londra, ma potrebbe essere al triplo del costo.

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Quindi vedremo i proprietari essere schiacciati sulle spese generali. L’assicurazione ti costa, diciamo, l’1,5% del fatturato; che potrebbe raggiungere il 4% del fatturato quando questo sarà finito, e questo solo spreme i dividendi.

SIMONE MARRONE: E forse anche una maggiore sicurezza, e come hai detto, quei buchi spalancati. Shoprite tornerà, ma mamma e papà forse no. Per il nostro spazio immobiliare quotato, anche se questo fosse accaduto due anni fa, prima della pandemia, sarebbe stato un orrore. Ma ovviamente, dopo la pandemia in cui sono già stati schiacciati, questo mette solo un grave colpo su un settore che è stato assolutamente ferito.

MIKE LINO: Non c’è dubbio che questo tipo di azione influenzerà la nostra crescita del PIL in futuro. Ci sono già stime di Deutsche che ridurrà di circa un punto percentuale il nostro PIL. Posso solo immaginare cosa abbasserà il PIL di KZN, ma ci saranno anche dei beneficiari.

Ci sarà la ricostruzione e ci saranno, ironia della sorte, quelle aziende che traggono vantaggio dal dover ricostruire. E poi ci saranno Reit in Sud Africa che non sono esposti a KZN che supereranno le prestazioni – quelli che sono puramente, diciamo, incentrati sul Western Cape. Spear Reit potrebbe essere un grande beneficiario.

Sto già ricevendo informazioni dai broker di Cape Town che ci sono molte richieste di nuovi requisiti di spazio, principalmente da operatori KZN che sono alla ricerca di magazzini o uffici per trasferire le loro attività. Quindi ci saranno alcuni beneficiari dell’attuale violenza in KZN. Ma penso che nel complesso sia un grosso aspetto negativo per i prezzi di mercato. I prezzi delle azioni sono probabilmente scesi di oltre il 10% in media dei tuoi Reit in Sud Africa. E probabilmente ridurrà la maggior parte dei guadagni che abbiamo già ottenuto quest’anno.

SIMONE MARRONE: E guardando il grafico, è stato come correre ma, come dici tu, si è tirato indietro. Mike Flax, direttore immobiliare, Visio Fund Management, apprezzo l’orario mattutino.

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