Quello che i più grandi proprietari di uffici della SA non stanno dicendo…

Non può essere sopravvalutato quanto sia significativo Nedbank’s annuncio la scorsa settimana è. Una delle più grandi banche del paese passerà in modo permanente a un “modello di forza lavoro ibrido” in cui solo il 60% del personale d’ufficio sarà nei suoi campus in un dato giorno.

Nedbank non ha preso questa decisione dall’oggi al domani. Ne avrebbe discusso e valutato attentamente. Né lo ha fatto in isolamento. In effetti, ha dichiarato chiaramente nella sua relazione annuale di aprile che aveva pianificato di ottimizzare il suo portafoglio di uffici “migliorando l’utilizzo della workstation a oltre il 100% (dall’attuale 94%)”.

Moneyweb Insider
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In parole povere, questo significa strategie come l’hot desking.

Con così tanti dipendenti coinvolti nelle riunioni in un dato momento, perché dovrebbe essere utilizzato più spazio di quello effettivamente necessario (come la loro scrivania che non è occupata o un posto a un tavolo della sala riunioni)?

Il Covid-19 non solo ha accelerato la normalizzazione del lavoro da casa per i lavoratori dell’informazione, ma è anche cambiata modi di lavorare.

Riduzione costante

La banca ha costantemente ridotto il fabbisogno di spazi per uffici, con tagli per un totale di 69 000 m2 dal 2016. In prospettiva, questo è più del doppio delle dimensioni della vecchia sede di PwC a Sunninghill (o circa 1,5 volte le dimensioni della nuova torre PwC o del campus Deloitte a Waterfall). Il suo obiettivo a lungo termine è di 120 000 m2. Ma questo sarà sicuramente raggiunto nel prossimo anno o due una volta completato il passaggio al suo modello ibrido.

Ciò significa che rimuoverà l’equivalente della Portside Tower a Cape Town (poco più di 51 500 m2) dal suo spazio ufficio aziendale.

È quindi sorprendente leggere alcuni commenti di tre dei più grandi proprietari terrieri del paese su Business Live. Anche se probabilmente hanno ragione sul fatto che un passaggio a permanentemente lavorare da casa è “irrealizzabile”, descrivere la decisione che devono affrontare le aziende come binaria (lavorare in ufficio o lavorare da casa) è ipocrita.

È probabile che molte aziende seguano gli esempi già visti a livello globale e abbraccino un modello ibrido.

Pressione per un po’ di tempo

Il settore immobiliare quotato, in particolare i fondi di investimento immobiliare (Reit) e i fondi con una grande esposizione agli uffici, stanno affrontando enormi venti contrari in un’economia martoriata dal Covid-19. La principale tendenza verso il consolidamento degli spazi per uffici da parte delle aziende era saldamente in atto molto prima della pandemia.

Ciò ha esercitato una significativa pressione al ribasso sul mercato.

Per ogni contratto d’affitto firmato per una torre di vetro a Sandton, una dozzina o più di contratti d’affitto sono stati liberati, con i proprietari che si sono dati battaglia per riempire lo spazio.

A rischio sono i nodi secondari e gli edifici di livello secondario (classe B o inferiore). A Johannesburg, l’allontanamento da un nodo come Sunninghill, ad esempio, negli ultimi cinque-sette anni è stato pronunciato e evidente.

I grandi inquilini continueranno a consolidare le sedi degli uffici, favorendo una sempre maggiore centralizzazione man mano che escono dai contratti di locazione legacy per i loro uffici più piccoli (uffici regionali o quelli che esistono per ragioni storiche).

Grandi mosse negli ultimi 10 anni

Nell’ultimo decennio, abbiamo assistito ad alcune mosse significative. La sede centrale di Standard Bank a Rosebank per le sue “unità di business disperse”, aperta nel 2013, ha visto uscire la maggior parte dei suoi contratti di locazione più piccoli a Joburg.

Così anche con il consolidamento di Sasol a Sandton, che ha avuto un enorme effetto su Rosebank (e, in misura minore, Randburg), o il nuovo ufficio regionale di Sanlam su Alice Lane. La nuova sede di Discovery ha visto praticamente lasciare libero un isolato a Sandton (parte di questo spazio rimane vacante).

I recenti cambiamenti nel settore della tecnologia e delle telecomunicazioni sono un altro esempio.

Entro la fine dell’anno finanziario 2020, EOH aveva superato 57 000 m2 di uffici in 81 edifici. Finora nel 2021 ha superato altri (circa) 10 000 m2, principalmente nei nodi di Gauteng, Cape Town e Durban.

E il trasferimento di Altron in un’unica sede centrale a Woodlands (Woodmead) ha ridotto lo spazio per uffici da 47 000 m2 a 29 000 m2. Il trasferimento del BCX di Telkom a Centurion ha avuto un effetto simile (per non parlare dell’uscita di Telkom dal CBD di Pretoria).

Considera un’economia in fase di flatline (boom minerario a parte), ed è ovvio il motivo per cui ci sono segnali di “affitto” ovunque.

Inoltre, non sono solo le uscite dai consolidamenti a mettere sotto pressione il mercato. Gli inquilini stanno forzando la rinegoziazione dei contratti di locazione esistenti.

I posti vacanti sono alti e in aumento

A fine febbraio Redefine, che dispone di 1,2 milioni di metri quadrati di uffici, ha registrato una sfitto “attivo” del 14,6% (l’effettiva sfitto, escludendo gli immobili in fase di ristrutturazione, era del 14,9%). Dice che il suo tasso di successo del rinnovo – per superficie lorda affittabile (GLA) – è stato del 29%. Ciò significa che ha ottenuto rinnovamenti su meno di un terzo dello spazio che stava cercando di rinnovare.

Più orribilmente, ha riportato reversioni di rinnovo del -24,5%.

Ciò significa che i contratti di locazione vengono rinnovati in media di circa un quarto Di meno di quanto pagassero gli inquilini.

Growthpoint, con 1,68 milioni di metri quadrati di uffici, registra un tasso di sfitto del 19,5% a fine marzo. Dice: “La nostra concentrazione più significativa di uffici è a Sandton, dove si trova il 21,1% della superficie totale affittabile degli uffici (GLA). È anche il luogo in cui abbiamo la nostra maggiore esposizione di posti vacanti a circa 84 000 m2 ovvero il 25,4% del totale dei posti vacanti”.

Nota che in questo abile pezzo di ginnastica linguistica, non rivela specificamente il tasso di posti vacanti nei suoi edifici di Sandton. Puoi calcolarlo, comunque. I posti vacanti nel portafoglio di uffici Sandton di Growthpoint sono del 23,65%. È quasi un quarto del suo spazio che non è concesso.

In tutto il suo portafoglio, aveva un posto vacante del 19,5% alla fine di marzo, con una “crescita media ponderata dei rinnovi” del -15% per i nove mesi. I rinnovi sono stati effettuati con una riduzione di ben -19% e -17,6% rispettivamente negli ultimi tre mesi del 2020 e nei primi tre del 2021.

Dice che “gli inquilini hanno molte opzioni quando guardano nuovi locali, incluso il subaffitto[ting] spazio da altre attività di ridimensionamento che viene allestito e spesso arredato.

“A Gauteng, le offerte di lavoro sono pervasive… Con un’offerta eccessiva di spazio nel mercato e la pressione sui livelli di occupazione, la crescita del rinnovo degli affitti dovrà inevitabilmente affrontare una continua pressione al ribasso in tutto il settore”.

Sono inoltre esclusi da molte di queste informazioni sui “posti vacanti” i contratti di locazione mensili, in cui i proprietari tollerano gli inquilini che non possono/non vogliono impegnarsi a lungo termine, semplicemente per evitare lo spazio libero.

E che dire delle scintillanti sedi centrali di Sandton? Prevarranno, sicuramente per il prossimo futuro. Ma forse i dirigenti si stanno rendendo conto che molti di questi grattacieli sono stati sovraccaricati per cominciare.

Alcuni già subaffittano. Queste cosiddette ‘vacanze fantasma’ sono reali e in crescita, basate su sussurri silenziosi tra gli operatori del settore.

Moneyweb è a conoscenza di una delle prime 40 società che ha affittato silenziosamente una quantità non insignificante di spazio nella sua nuova sede a Sandton a una multinazionale.

Nella sua recente dichiarazione pre-chiusura, Growthpoint è schietto, descrivendo le condizioni che devono affrontare il business sudafricano come “duri” e avvertendo di “un ulteriore deterioramento previsto di tutti i KPI (indicatori chiave di prestazione) delle proprietà”.

Le cose peggioreranno prima di migliorare.

Ascolta l’intervista di Simon Brown con Chantal Marx di FNB in ​​questo podcast MoneywebNOW (o leggi la trascrizione Qui):

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